温哥华港湾（bcbay.com）灯塔综合报道：2019年来，大温楼价走势持续回落，据地产公司Royal Lepage今天（10月10日）发布的大温地产今年第三季（Q3）市况报告，所有房型整体中位价，较去年第三季下跌5.2%，至119.49万元。其中双层高独立屋中位价与去年同期相比跌4.2%，已跌至150万元。

　　最新发表的报告指，大温地区楼市在今年第三季，整体仍属买家市场。按不同房屋类别而言，双层独立屋中位价跌至150.3万元，跌幅为4.2%；单层独立屋（平房）中位价去年同比跌7.6%至129.6万元，报告指这是历来最大的第三季按年跌幅。而大温地区的公寓房型今年第三季的中位价按年跌5.9%至64.7万元。

　　大温地区按照城市划分统计，温哥华市的房屋，整体中位价为134.58万元，较去年同季少3.6%。双层独立屋跌1.1%至212.87万元；平房跌4.9%至138.38万元，而公寓跌幅属三类房屋中最高，达7.7%至73.91万元。

　　其他城市的各类房屋，均录得中位价按年下滑，其中西温哥华平房及公寓、兰里平房、本拿比平房和列治文的双层独立屋的跌幅都在10%以上。

　　西温哥华平房及公寓的中位价按年跌幅达双位数字，平房跌12.1%至241.27万元，公寓跌16.8%至106.05万元。

　　西温双层独立屋的第三季中位价为330.91万元，按年跌2.7%。

　　兰里和本拿比的平房中位价分别跌13.5%和10.0%。

　　列治文的双层独立屋，中位价下滑10%至132.79万元；平房跌5.4%至136.98万元；公寓少6.9%，至55.51万元。

　　报告指，在双层独立屋的市场中，只有北温一枝独秀，录得轻微升值0.4%，中位价为166.26万元；而公寓市场中，亦只有兰里有升幅，按年升2.2%，中位价至40.72万元。

　　目前的市场已经完全是买方市场，那些N个offer抢一套房子的八卦故事早已成历史。

　　Royal Lepage Sterling Realty总经理赖亚尔斯(Randy Ryalls)说：“买家现正控制独立屋市场，卖家必须接受新市场局面才能成交。随着市场稳定下来，我们看到愈来愈多置业人士更愿意入市，我们预期进入2019年年尾，市场的活跃程度会持续上升。”

　　地产公司预测，大温楼市今年第四季会出现按季跌价0.4%，而按年跌幅会达5.5%。

　　房价持续回落，不少人担忧房价下跌会带来蝴蝶效应，给加拿大整体经济造成冲击。

　　加拿大央行表示，越来越多加拿大人拿房屋净值做抵押贷款，加人房屋净值被抽取得越来越多，也因此极大推动了消费和经济。但问题是，房屋净值被抽取太多，整体经济会越来越经不住房价调整的任何一点风吹草动。

　　当房价上涨时，拿房屋净值做抵押贷款消费，会产生附带效应，经济也会因这类消费被推动，这种局面是房价涨和经济增长双赢。

　　但如果房价跌，基于房屋净值的这类支出就会消失，销售放缓，带动整体经济放缓。也就是说，房价跌，不仅仅是账面上的财富缩水，对整体经济也会生成重大冲击。

　　去年房屋净值贷款近5千亿

　　加拿大央行估计，去年加人房屋净值抵押贷款（HELOC）总额估计高达460亿元，比2017年峰值减少27亿元。去年加人转贷（又称贷款重组）总额高达371亿元，比2017年峰值减少32亿元。两两相加，去年加人房屋净值抽取额总计近831亿元，比2017年少6.62%。

　　过去几年中，加人房屋净值抽取总额惊人，自2015年以来，每年抽取总额一直在800亿元以上。过去6年中，房屋净值抽取额累计4775亿元，这个数字，足以买下像帝国石油（Imperial Oil）这样的大企业。

　　转贷数小 金额巨大

　　加人抵押贷款，最钟爱的是房屋净值抵押贷款（HELOC）。央行估计，去年HELOC贷款个案总计1,894,100件，比2017年降4.43%。去年转贷个案总计29.6万件，比2017年降10.27%。

　　转贷个案数虽远不如HELOC，但金额远大于HELOC。去年单件转贷抽取净值，中位数高达6.28万元，比2017年升2.44%。相比之下，去年单件HELOC净值抽取中位数仅1.2万元，和2017年持平。也就是说，转贷净值抽取中位数是HELOC的近5倍。

　　1/4净值增长被抽取

　　加拿大统计局数据显示，2015年全国物业价值净增3,330亿元，当年房屋净值抽取额总计829亿元，相当于1/4的增长净值被抽取。问题是，房屋价值增长只是根据边际买家（价格上涨后首先离开市场的买家）所付房价推断得出的估值，是个有可能上下波动的数字，而债务，不是推断得出的估值，是实际的欠债。

　　当然，经济大衰退后，并非所有市场的房屋增值会在房价暴跌中流失殆尽，多数情况是人们净值因房屋净值被抽取太多不再增长。